2020物业服务企业综合实力500强发布_新浪财经

　　来源：中物研协　

　　9月29日，中物研协和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展的“2020物业服务企业综合实力和品牌价值测评成果发布会”在郑州举行。会上隆重发布了《2020物业服务企业综合实力测评报告》，2020物业服务企业综合实力500强、各细分业态及各领域领先物业服务企业榜单同期发布。

　　Part1测评分析

　　一、企业区域分析

　　华东华南占据半壁江山，深圳名列前茅

　　从区域分布情况看，物业服务企业500强分布较为广泛，管理面积遍布在全国72个城市。其中，经济实力较强的华东和华南占据半壁江山，囊括了超半数的500强企业；超八成的企业集中在广东省、北京市、上海市等13个省份和直辖市；此外，深圳市、北京市、上海市等13城500强企业集中了近七成的500强企业。

　　图 1 2019年500强企业区域分布

　　二、管理规模分析

　　多方助力规模化拓展逐步走向区域深耕

　　管理规模扩张加速，优势向头部聚集

　　2019年，500强物企管理项目为82574个，同比增长17.29%，管理面积达到133.76亿平方米，管理面积均值为2675.15万平方米，同比增长12.53%。500强市场份额由上年的42.56%增长到约44%，物业服务企业的管理规模集中度不断攀升。

　　图 2 2019年500强企业管理规模概况

　　头部企业优势积累，强者恒强态势持续。百强企业管理项目总数为49260个，较上年增长18.66%，占500强企业管理项目的59.66%；百强管理面积90.38亿平方米，同比增长12.87%，占500强企业管理面积的近七成（67.57%）；管理面积市场占有率由上年的28.7%增长至约29.9%。

　　图 3 2010-2019年百强企业管理面积、项目数量及市场份额变化情况

　　多方举措促进企业发展，物企规模持续扩张

　　依托关联房企获取稳定资源，管理面积布局广泛。当前，物业管理行业的集中度仍较低，扩规模仍是物企的主旋律。其中，物企与关联房地产企业开发项目紧密相关。借助关联房企项目资源优势，为物企规模扩张带来确定性。

　　高质量的收并购加速行业整合，并购范围拓展到头部企业和专业领域。行业收并购中强强联合现象屡有发生，高质量收并购案以及头部企业战略合作增加，加速行业整合。同时，强企业的并购标的从物业服务企业拓展到与其业务相关的智慧科技、教育、电梯、保险等领域的专业公司，服务链向纵深方向发展。

　　服务边界拓宽，非住宅物业成布局重点

　　2019年，500强布局住宅物业的企业达477家，占比95.4%，与上年持平，仍是物企布局的重点。同时，涉足非住宅各细分业态的企业数量均有增加，成为物企新的拓展重点。

　　图 4 2018-2019年500强企业布局各细分业态的企业数量占比

　　物业管理行业服务业态全面拓展，500强各业态的管理项目和面积均有所提升，非住宅物业的增速及净增量均超过住宅物业。

　　图 5 2018-2019年500强企业各细分业态管理面积及增速

　　头部物业服务企业向非住宅物业领域的拓展，非住宅物业占比提升，业态布局多元。2019年，500强企业住宅物业管理面积占比六成，仍占据主要构成。非住宅物业占比达40.0%，较上年增加3.51个百分点，其中写字楼物业和产业园区物业管理面积占比分别为10.27%和7.18%，较上年均约增加1个百分点。

　　图 6 2018-2019年500强企业各细分业态管理面积占比

　　抓住非住宅物业发展契机，物企服务边界延伸。在机关事业单位后勤社会化改革、鼓励社会资本参与公共服务投资和运营、全面推行军队营区物业管理社会化保障工作等政策红利的推动下，非住宅物业领域持续释放市场空间。众多企业通过打造非住宅物业子品牌、战略合作、收并购和招投标等方式迈入非住宅物业领域，在政府机关、国企混改、 “三供一业”、城市服务、高速公路、军产物管领域、乡镇服务、市政环卫、场馆、交通枢纽、景区等多个场景中布局，开拓新的发展方向。

　　企业布局面向全国化，并加强区域深耕

　　500强业务布局广泛，所管理的8.26万个项目，除没有在我国台湾省布局外，广泛分布在全国其他33个省、自治区、直辖市和特别行政区，近千个城镇，以及日本、马来西亚、柬埔寨、西班牙、加拿大等多个海外国家和城市。500强企业在华东区域管理面积最多，为51.53亿平方米，占比近四成（38.53%）。

　　图 7 2019年500强企业管理面区域分布

　　500强企业业务集中在重点发展区域，管理规模前十的省市管理面积共达到89.68亿平方米，占500强管理总面积的67.04%，一定程度上表明这些区域的物业服务覆盖面较广管理较为集中。

　　图 8 2019年500强企业布局管理面积前十的省市

　　同时， 500强重点布局的十城管理面积总和达41.82亿平方米，占其管理面积的31.26%。

　　图 9 2019年500强企业管理面积重点布局城市

　　三、经营绩效分析

　　业绩结构差异明显，经营模式持续优化

　　营业收入超三千亿，市场占有率持续提升

　　2019年，500强企业营业收入3407.48亿元，均值6.81亿元，同比增长20.33%，业绩维持持续增长态势。同时，500强企业营业收入占行业总营收的比例由31.23%增长1.18个百分点至32.41%，头部企业创收能力强劲，500强企业营业收入市场份额进一步巩固和扩大。

　　图 10 2019年500强企业营业收入概况

　　2019年，百强企业营业收入达2160.43亿元，均值21.60亿元，同比增长21.25%，经营业绩稳健增长；占500强企业营业收入的63.40%，较上年增长0.48个百分点；营业收入市场占有率达20.55%，较上年增长0.90个百分点，市场占有率持续提升。

　　图 11 2010-2019年百强企业营业收入及市占率

　　服务渗透扩容，构建多元化社区消费场景

　　2019年， 500强企业基础物业服务达2660.53亿元，均值5.32亿元，同比增长17.86%，占总营业收入的78.08%，仍是企业创收的主力。多种经营服务收入746.94亿元，均值1.49亿元，同比增长30.03%，占总营业收入的21.92%，较上年增长1.64个百分点，多种经营服务收入持续增加。

　　图 12 2018-2019年500强企业营业收入构成及多种经营收入占比变化

　　2019年，百强企业基础物业服务收入1642.58亿元，同比增长18.98%，占总营业收入的76.03%；多种经营服务收入517.85亿元，较上年增长29.05%，占总营业收入的23.97%，较上年增加1.45个百分点，占比高于500强企业。

　　图 13 2017-2019年百强企业营业收入构成变化情况

　　2019年，住宅物业规模持续扩张，物业费水平增长，基础物业服务收入达1218.14亿元，净增143.31亿元，同比增长13.33%，非住宅物业基础物业费收入1442.39亿元，净增259.89亿元，同比增长21.98%，增速高于住宅物业和基础物业费收入整体增速（17.86%）。

　　图 14 2018-2019年500强企业不同业态基础物业服务收入及增速

　　2019年，500强企业住宅物业基础物业服务收入占基础物业服务收入总值的45.79%，仍是基础物业服务主要的营收构成。非住宅物业基础物业服务收入占比54.21%，较上年增长1.83个百分点。住宅物业以四成的面积创造超过五成的收入。住宅物业营收贡献能力仍最大，非住宅物业单位面积价值更高。

　　图 15 2019年500强企业各业态面积占比和收入占比

　　重视多种经营服务的开展，围绕社区生活的增值服务增长显著。2019年，500强企业多种经营服务收入突破700亿元，增速达到30.03%。其中，社区服务收入增长66.81%至315.37亿元，净增126.31亿元，占多种经营服务收入的42.22%，较上年增加9.31个百分点。

　　图 16 2018-2019年多种经营服务各业务板块收入及增速

　　打造一站式服务平台，整合线上线下优质资源，精准匹配业主的消费需求，提供平台化产品和服务，增强企业品牌影响力，提升业主粘性，社区的发展空间广阔。

　　表 1 部分500强物企社区服务平台及注册用户概况

　　注：注册用户人数数据截止到2019年12月31日

　　盈利能力持续增强，多种经营服务盈利空间广阔

　　2019年，500强企业毛利和净利润分别为511.64亿元和299.88亿元，均值分别为1.02亿元和5997.69万元，分别同比增长19.32%和32.57%。毛利率微降0.13个百分点至15.02%，净利率为8.80%，较上年增加0.81个百分点。

　　图 17 2018-2019年500强企业毛利、净利润及毛利率、净利率分布

　　2019年500强企业多种经营服务净利润108.16亿元，同比增长59.52%，占净利润总值的36.07%，较上年增长6.09个百分点。此外，多种经营服务以21.92%的收入，贡献36.07%的净利润，多种经营服务盈利能力强劲，成为企业新的盈利增长点。

　　图 18 2019年500强企业营收与净利润结构对比分布

　　多渠道改善成本结构，运营管理成效显现

　　（1）人力成本压力仍较大

　　2019年，500强企业营业成本达2895.84亿元，均值5.79亿元，较上年增长20.51%，营业成本率为84.98%，较上年微增0.12个百分点。

　　图 19 2018-2019年500强企业营业成本均值和营业成本率

　　人力成本占比超半数，仍是企业主要的成本支出。2019年，500强企业人力成本达1528.76亿元，同比增长18.01%，占营业成本总值的52.79%，较上年减少1.12个百分点。

　　图 20 2018-2019年500强企业营业成本占比分布

　　（2）项目外包、智能化投入重要性凸显，助力企业运营效率提升

　　2019年，500强企业共有402家将部分基础物业服务交由专业外包企业管理，较上年增加13家，外包项目总数达87874个，项目外包比重为106.42%。

　　图 21 2018-2019年500强企业项目外包占比分布

　　高新技术、数字化建设投入是上市物企募资的第二大用途。物业服务企业积极拥抱物联网、大数据等智慧科技，提升物业服务质量，助力企业降本增效，赋能企业发展。

　　图 22 部分500强企业智能化投入建设投入及占比

　　（3）多渠道助推企业发展，运营管理提质增效

　　2019年，500强企业人均管理面积与上年基本持平，为5324.82平方米。人均产出、单位面积创收能力和人均净利润分别为13.56万元、25.48元和1.19万元，较上年分别增加6.57%、6.94%和17.41%，提升显著。

　　图 23 2018-2019年500强企业运营效率指标分布

　　头部企业的运营效率提升更为明显。2019年百强企业人均管理面积、人均产出、人均净利润分别为6496.41平方米、15.53万元和1.59万元，均高于500强企业的数值。

　　图 24 2010-2019年百强企业运营效率指标分布

　　四、从业人员分析

　　人才结构、薪资待遇差异较大

　　直接或间接提供就业岗位超三百万

　　劳动密集度仍较高

　　2019年，500强企业从业人员251.20万人，同比增长12.91%，外包人员96.07万人，较上年增长8.42%，500强企业直接或间接提供就业岗位达347.27万个。

　　图 25 2019年500强企业从业人员人员及外包人员分布

　　行业劳动密集度仍较高，基础岗位人员数量占比近九成。500强企业经营管理人员34.63万人，同比增长13.75%，占从业人员总数的13.78%；操作员人数达216.57万人，较上年增长12.78%，占从业人员的86.22%。

　　图 26 2019年 500强企业从业人员岗位构成情况

　　通过适度的外包，物业服务企业一定程度上实现运营的降本增效，同时，将基础物业服务外包，更利于为业主提供专业化、精细化的物业服务。2019年，500强企业外包投入人数96.07万人，占一线员工总人数的30.73%。

　　图 27 2019年500强企业外包人员占比分布

　　本硕博三者占比仍不足10%，高素质人才仍较匮乏

　　2019年，500强企业从业人员学历构成中，高学历从业人员相对较少，本科生、硕士研究生、博士研究生三者占比总和仍不足10%。

　　图 28 2018-2019年500强企业从业人员学历构成情况

　　薪资水平差异较大，头部企业待遇更好

　　不同岗位年人均工资差异较大，百强企业年人均工资普遍高于500强企业。

　　表 2 2019年百强、500强企业各岗位从业人员年人均工资水平

　　五、服务质量分析

　　聚焦品质服务，行业价值逐步显现

　　反应迅速坚守防疫，品牌服务深入人心

　　为切实做好疫情防控工作，众多物业服务企业快速反应，迅速启动紧急预案，成立防疫小组、编制防疫防控工作指引、开展防疫培训、对外来人员严格管控，强化员工管理，并加大公共区域消杀频次等。众多物业人加班加点，坚守岗位，安抚业主情绪，做好防御措施，全面打响疫情防控阻击战。

　　图 29 物业服务企业疫情防控期间所做工作

　　专注服务品质，业主整体满意度均值92.18

　　2019年，500强企业通过委托第三方或自行开展全方面的业主调查，业主整体满意度均值为92.18 ，业主满意度保持高位。

　　图 30 500强企业业主调查指标及业主满意度

　　物业费水平差异大，收缴率维持高位

　　2019年，500强企业物业费平均水平为3.09元/（平方米·月）。其中住宅物业费水平为2.11元/（平方米·月），非住宅物业业态的物业费水平4.98元/（平方米·月）。非住宅业态物业费水平普遍高于住宅物业，且相对提价容易，未来的发展空间较大。同时，一线城市各业态平均物业费水平远高于二线及三四线城市，二线城市各业态平均物业费水平亦显著高于三四线城市。

　　图 31 2019年500强企业各业态平均物业服务费水平分布